Официальный сайт
Союза товариществ собственников
и жилищных потребительских кооперативов

После вступления в силу нового Жилищного кодекса товарищество собственников может быть создано исключительно на базе одного многоквартирного дома. Как показывает практика, логика в таком решении есть. Во всяком случае, до того момента, пока четко не будет определено понятие «общее имущество».

Яблоко раздора

С подъездами, входными группами, подвалами, крышами все более-менее понятно. Хотя и они становятся предметом жарких споров, как только речь заходит о ремонте или уборке. А вот территория за пределами стен здания часто превращается в некий фантом, от которого открещиваются собственники квартир. И недостаточная четкость формулировок позволяет любителям пожить за чужой счет делать это на вполне законных основаниях. Допустим, если кто-то не захочет вкладывать свои деньги в благоустройство детской площадки, то заставить его будет довольно сложно.

Минское товарищество собственников «Ясный Бор» создано на базе 15 домов задолго до последних изменений и вынуждено существовать в новых реалиях, как и десятки других подобных объединений. Представители таких ТС видят решение проблемы в корректировке некоторых определений. В частности, предлагается внести дополнения в статью 169 и п. 9 статьи 15 Жилищного кодекса, а также в статью 20 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении». Но будет ли достаточно нескольких уточняющих формулировок для достижения консенсуса? Ответ на этот вопрос обсуждался на встрече в Министерстве жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь.

Начальник отдела юридической работы и кадров Минжилкомхоза Наталья КУХАРЧИК отметила, что основополагающей базой для создания совместного домовладения является земельный участок, и объединение в товарищество нескольких домов с отдельно взятыми актами землепользования априори обречено на возникновение спорных ситуаций.

Общее имущество всегда будет являться яблоком раздора. В ТС «Ясный Бор» пытаются узаконить это понятие на ежегодных собраниях, где утверждается перечень беседок, лавочек, детских площадок и прочих объектов, а также приобретенного за прошедший период инвентаря и оборудования. Но такой способ зависит от проявления доброй воли большинства, кворума собрания и других субъективных факторов. Любой член товарищества, по сути, может опротестовать свою причастность к содержанию общего имущества.

DSC 7717 1

Клубок противоречий

Чтобы игнорировать мнение большинства, достаточно усомниться в легитимности собрания. Вот как выглядит вердикт суда по одному из спорных вопросов: «Решение собрания недействительно в связи с тем, что указанные в реестре доли собственников, определенные по отношению к общей площади всех домов, не соответствуют законодательству». В 2013 г. товарищество собственников послало официальный запрос в юридические инстанции с просьбой конкретно ответить, как правильно рассчитать эту самую долю собственности. В результате были получены три разные формулы. Получается, что правильность того или иного шага зависит от мнения отдельно взятого судьи. По большому счету, даже председателя правления можно признать нелегитимным и всю предыдущую деятельность товарищества считать незаконной.

Все противоречия опять же упираются в определение «общее имущество», приобретающее туманный смысл за пределами отмостки здания. Элементы благоустройства, сети коммуникаций, канализационно-насосные станции, котельные, находящиеся внутри дворовых территорий, можно взять под опеку товарищества собственников. Но все это находится на земле, которая принадлежит ТС лишь на праве аренды, а самостоятельное обслуживание перечисленных объектов идет несколько вразрез с государственной политикой. Стоимость жилищно-коммунальных услуг должна быть одинаковой для всех граждан, и это гарантировано законодательством.

Рецепты согласия

Варианты, когда несколько многоэтажных зданий строятся на огороженной территории с расчетом на общее управление имуществом, не исключены и в рамках измененного законодательства. Если не товарищество собственников, то, например, кондоминиум имеет право на существование. В Боровлянах возводится такой квартал, и, по уверениям застройщиков, будущие новоселы согласны нести дополнительное финансовое бремя на содержание котельной, коммуникаций и даже фонтана. Но где гарантия, что это согласие будет стопроцентным? Ведь проблемы «Ясного Бора» начинаются как раз с меньшинства, противопоставившего себя остальным.

По убеждению председателя правления Ассоциации ЖПК, ТС Ирины ЧЕРНЯВСКОЙ, в первую очередь требуют конкретизации критерии управленческих решений. Общему собранию даны практически неограниченные права, а председатель не всегда может повлиять на его ход. При таких полномочиях возникает опасность некомпетентного подхода к деятельности товарищества собственников. Внедрение обязательного страхования, возможность приобретения участка земли в собственность и получения акта владения, повышение профессионального уровня председателей правлений — такие вопросы решаются только сообща. Возможно, созданный недавно Союз товариществ собственников скоординирует усилия в этом направлении.

Законная дотошность

Согласно статистике товарищества собственников на основе двух и более домов занимают примерно 1 % всего жилфонда. Пока это скорее исключение из общего правила, и если корректировать законодательство, то надо это делать осторожно. Один из механизмов решения проблемы предложил исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости Геннадий КАЛЕНОВ.

В Германии, Китае, Болгарии и других странах еще до продажи первой квартиры во вновь построенном жилом комплексе составляется декларация о разделении общего имущества. Потенциальный покупатель недвижимости сначала должен ознакомиться с основополагающим документом, который регулирует все нюансы: начисление платежей, обязанности собственника и др. Застройщик объекта изначально указывает, сколько в конечном итоге на данном земельном участке будет располагаться капитальных строений. Если регистрируется право собственности на третьих лиц в отношении подвальных или технических помещений, этот факт также фиксируется в декларации. Кроме того, подробно расписано, вплоть до штукатурки и бетонного основания, что относится к общему имуществу, а что — к индивидуальной собственности. Документ согласовывается во всех заинтересованных министерствах, а потому самодеятельность застройщика полностью исключена.

Только после согласования со всеми правилами, подтвержденного личной подписью, гражданин может стать участником долевого строительства, или собственником. Это же требование соблюдается и позже, в случае покупки-продажи квартиры.

Panorama 222 1

Тактика активности

В такой ситуации все споры разрешаются легко, однако следует уточнить, что подобные правила можно ввести лишь в новостройках. Задним числом получить стопроцентное согласие нереально. Да и на введение декларации на законодательном уровне потребуется минимум около двух лет.

Какой бы ни была формула мирного сосуществования, основываться она должна на четко и подробно расписанных правилах. Так что цивилизованное решение проблем в границах товариществ собственников, созданных на основе двух и более домов, возможно в перспективе для тех, кто только собирается приобрести жилье. И для них очень полезен опыт уже существующих ТС, где пока единственной эффективной формой профилактики конфликтных ситуаций остается институт общих собраний. Чем чаще будут совместно обсуждаться проблемы, тем быстрее найдется решение. Такая же тактика применима и при общении с заинтересованными ведомствами.

Заместитель Министра жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь Геннадий ТРУБИЛО отметил, что подобные встречи полезны для всех, и возможность реализации предложенных товариществами собственников изменений будет рассмотрена после тщательного изучения вопроса. Пока же необходимо работать в рамках существующего законодательства.

Виктор КИСЛЫЙ, фото Владимира Орехова,

журнал “Живи Как Хозяин”
Источник: http://gkx.by/zkx/669-tovarishchestva-sobstvennikov-ne-format