Официальный сайт
Союза товариществ собственников
и жилищных потребительских кооперативов

29 июня 2017 года состоялась II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов.

Целью Республиканской конференции являлось обсуждение проблем, тенденций и перспектив развития товариществ собственников и организаций застройщиков в Республике Беларусь, а также выработка предложений Союза для совершенствования управления частного жилищного фонда с помощью ТС, ЖСПК и их объединений (ассоциаций).

В ходе конференции были рассмотрены следующие вопросы:

  • роль Союза в совершенствовании и развитии управления частного жилищного фонда;
  • основные подходы в реформировании системы ЖКХ в Беларуси;
  • принципы работы с населением по учёту, расчёту и начислению ЖКУ в системе АИС « Расчёт-ЖКУ» через РСЦ ассоциации г. Мозырь;
  • основные направления деятельности Ассоциации «Дом, в котором мы живём» г. Бобруйск. Анализ взаимодействия ассоциации, председателей правления ПЖСК и ТС г. Бобруйска  с органами исполнительной власти;
  • роль жилищных ассоциаций Беларуси в работе с населением, органами местной власти. Основные показатели работы ассоциаций на этапе реформирования системы ЖКХ. Тенденции развития ассоциаций в условиях преобразования сферы ЖКХ;
  • развитие деятельности Ассоциации «Полесские собственники» г. Пинск. Правовой статус уполномоченного лица ассоциаций Беларуси в рамках действующего законодательства;
  • системные ошибки при работе с собственниками жилья и их объединениями. Возможности для исправления существующих проблем;
  • практика применения жилищного законодательства. Возможности для исправления проблем;
  • практика внедрения образовательных программ и обучающих курсов на современном этапе. Влияние системы образования на повышение уровня профессионализма управляющего жилой недвижимостью. Взаимодействие БТГУ и Союза в формировании образовательных программ;
  • механизм взаимодействия жилищных ассоциаций, товариществ собственников и организаций застройщиков с НКФО в рамках договоров. АИС «Расчёт-ЖКУ» как совокупность программных и технических средств предназначенных для оказания услуг по учёту, расчёту и начислению ЖКУ. Анализ работы системы за 2016-2017гг.;
  • управляющий или уполномоченное лицо в управлении жилой недвижимостью. Требования к управляющим жилой недвижимостью на законодательном уровне. Практика деятельности уполномоченного лица
  • практика оказания услуг по техническому обслуживанию жилищного фонда частными и некоммерческими организациями в части снижения затрат;
  • взаимодействие ТС, организаций застройщиков с РСЦ. Регистрация граждан по месту жительства и месту пребывания на условиях договора оказания услуг через РСЦ или штатная единица ТС.
  • устойчивое развитие Ассоциации «Светлогорский собственник». Практика внедрения инновационного процесса по учёту, расчёту и начислению ЖКУ в АИС «Расчёт-ЖКУ»;
  • взаимодействие органов местной власти с ТС, организациями застройщиков по управлению жилой недвижимостью.

В очном обсуждении проблем конференции приняли участие более 150 человек, среди которых: председатели товариществ собственников и организаций застройщиков, представители Жилищных ассоциаций Республики Беларусь и международных ассоциации, представители органов  государственного управления и местной власти, частного бизнеса в сфере ЖКХ, учебных учреждений, специализированных организаций (ОАО « Небанковская кредитно-финансовая организация «ЕРИП», ЕРСЦ, ЦИТ, Служба заказчика), СМИ.

Конференция проходила в режиме пленарного заседания. Информационная поддержка осуществлялась средствами массовой информации.

 

            Участники II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов отмечают возросшее количество проблемных вопросов в части управления общим имуществом совместного домовладения.

В результате заслушанных в ходе II Республиканской конференции Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов выступлений, предложений и их обсуждений участники конференции обращаются со следующими предложениями в адрес:

 

Палаты представителей Национального собрания Республики Беларусь (постоянная комиссия по жилищной политике и строительству),

 

Администрации Президента Республики Беларусь,

 

Совета Министров Республики Беларусь,

 

Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь:

 

  1. Необходимо законодательно закрепить принцип равенства всех граждан, имеющих в собственности жилые помещения в жилых домах, по несению расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества, включая право на дотирование части таких расходов, вне зависимости от способа управления общим имуществом.

Члены товариществ собственников и организаций застройщиков по сравнению с иными собственниками жилых помещений в жилых домах, где не созданы такие организации, вынуждены компенсировать большую часть расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества. Такое неравноправие имеет место по причине того, что товарищества собственников и организации застройщиков с 2016 года лишились дотаций на возмещение убытков, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества, тогда как государственные эксплуатационные организации в сфере жилищно-коммунального хозяйства сохранили право на их получение. Кроме того, часть расходов по содержанию и эксплуатации общего имущества в жилых домах товариществ собственников и организаций застройщиков, подлежащих финансированию за счет бюджетных средств, государственные эксплуатационные организации всеми правдами и неправдами возлагают на эти товарищества собственников и организации застройщиков. В конечном итоге указанные убытки и расходы компенсируются за счет средств членов товариществ собственников и организаций застройщиков.

В результате члены товариществ собственников и организаций застройщиков несут дополнительные расходы, не связанные с их участием (членством) в товариществах собственников и организациях застройщиков. Это создает дополнительную напряженность внутри этих организаций, влечет разочарование в таких формах управления общим имуществом, порождает иждивенческие настроения (желание выйти из них и сесть на шею государства как в прежние времена).

 

  1. В сфере услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги с использованием единой общереспубликанской информационной системы по учету, расчету и начислению платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением необходимо устранить фактическую монополию исполнителей услуг государственной формы собственности, а также издать правила по оказанию указанных услуг.

Сфера услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги в настоящее время фактически оказалась вне правового регулирования. Это привело к тому, что тарифы на эти услуги необоснованно завышены, исполнители услуг не отвечают за качество оказанных услуг, привлечь их к ответственности за ненадлежащее качество услуг практически невозможно.

С целью устранения фактической монополии исполнителей услуг по начислению платы за жилищно-коммунальные услуги государственной формы собственности необходимо признать, что правом на оказание этих услуг в отношении своих членов (товариществ собственников и организаций застройщиков) обладают ассоциации (союзы) товариществ собственников и организаций застройщиков. Право на оказание ассоциацией (союзом) услуг своим членам вытекает из положений пункта 1 статьи 123 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

В нормативно утвержденных правилах по оказанию указанных услуг необходимо предусмотреть:

– права и обязанности обеих сторон договора,

– максимальную стоимость услуг исходя из предельно допустимой финансовой нагрузки на одного собственника (владельца, пользователя) жилого помещения, в том числе члена товарищества собственников (организации застройщиков),

– размер ответственности исполнителя услуг в случае оказания услуг ненадлежащего качества,

– право потребителя услуг на одностороннее расторжение договора без возмещения убытков, компенсаций, неустойки и т.п. исполнителю услуг в случае отказа от его услуг.

 

  1. Требует дальнейшего совершенствования законодательство, регулирующее статус и деятельность председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), в части:

3.1. устранения перекоса в соотношении объема обязанностей и прав председателя правления,

3.2. необходимости документального оформления процедуры отстранения от должности председателя правления,

3.3. урегулирования процедуры досрочного прекращения полномочий председателя правления, с которым заключен трудовой договор (контракт), в соответствии с требованиями законодательства о труде,

3.4. исключения из Жилищного кодекса Республики Беларусь положений о том, что с председателем правления, являющимся членом товарищества собственников (организации застройщиков), трудовой договор (контракт) не заключается.

3.1. В настоящее время компетенция председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), установленная законодательными актами, содержит большой объем обязанностей при минимальном объеме прав. Такой перекос затрудняет выполнение задачи по обеспечению надлежащего управления общим имуществом. Выход видится во включении в Жилищный кодекс Республики Беларусь отдельной нормы, определяющей права председателя правления (по аналогии с нормами об установлении обязанностей).

В число прав председателя правления необходимо включить право на отказ от исполнения функций, не предусмотренных законодательством и связанных с управлением общим имуществом. Это относится прежде всего к требованиям, поручениям и т.п. обращениям со стороны государственных органов и организаций, местных органов управления.

Необходимо также предоставить председателю правления право на отказ от исполнения решений органов управления (общего собрания, собрания уполномоченных, правления), противоречащих законодательству. В случае возникновения такой ситуации следует предусмотреть обязанность председателя правления по инициированию повторного рассмотрения вопроса, по которому принято незаконное решение.

Необходимо увеличить срок полномочий председателя правления (и, соответственно, правления) организации застройщиков до 5 лет (как в товариществе собственников).

3.2. В настоящее время законодательно установленные основания для досрочного прекращения полномочий председателя правления позволяют руководителям местных исполнительных и распорядительных органов применять их по собственному субъективному усмотрению. На практике имеют место случаи, когда председатель правления не знает о том, за что он отстранен от должности, а иногда и о том, что он вообще отстранен. Действиями чиновников нарушается главный принцип привлечения к ответственности: председатель правления вынужден доказывать свою невиновность вместо того, чтобы ему доказывали его виновность.

Для исключения субъективного подхода в законодательном акте следует предусмотреть, что основания для досрочного прекращения полномочий председателя правления должны иметь документальное подтверждение в виде, например, письменного предупреждения (одного или нескольких) со стороны местного исполнительного и распорядительного органа о нарушении законодательства, судебного решения или приговора, постановления о привлечении к административной ответственности. Письменное предупреждение должно содержать указание на нарушение, правовое обоснование такого нарушения, срок для его устранения либо обжалования предупреждения в установленном порядке в вышестоящий орган или суд.

3.3. В настоящее время законодательно установленная процедура прекращения полномочий председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков), с которым заключен трудовой договор (контракт), в связи с назначением уполномоченного лица по управлению общим имуществом не соответствует порядку досрочного расторжения трудового договора (контракта), предусмотренного Трудовым кодексом Республики Беларусь. В результате этого нарушаются трудовые права председателя правления, гарантированные Конституцией Республики Беларусь. Для устранения данного правового пробела в законодательном акте необходимо четко определить основание и порядок досрочного прекращения трудового договора (контракта), заключенного с председателем правления.

3.4. Отношения между председателем правления и товариществом собственников (организацией застройщиков) вне зависимости от факта членства по своей сущности носят характер трудовых отношений. Из положений пункта 1 статьи 6 Трудового кодекса Республики Беларусь вытекает, что названные отношения не входят в перечень отношений, не подпадающих под действие этого Кодекса. Из этого следует, что трудовой договор (контракт) должен заключаться с председателем правления вне зависимости от факта его членства в товариществе собственников (организации застройщиков).

 

  1. Необходимо законодательно обеспечить эффективность деятельности общего собрания и собрания уполномоченных членов товарищества собственников (организации застройщиков) в части:

4.1. установления баланса между порядком определения кворума и порядком принятия решений,

4.2. изменения подхода к принятию решений повторным общим собранием,

4.3. установления компетенции собрания уполномоченных членов товарищества собственников отдельной нормой.

4.1. В настоящее время на практике возникают ситуации, при которых общее собрание при наличии кворума не в состоянии принять решения по вопросам повестки дня в силу недостаточности голосов членов товарищества собственников (организации застройщиков), присутствующих на заседании. В частности, согласно действующему законодательству общее собрание правомочно при наличии членов товарищества собственников (организации застройщиков), обладающих более чем 50% голосов от их общего количества, но для принятия решений по основной массе вопросов исключительной компетенции достаточно 50% голосов от их общего количества. Кроме того по некоторым вопросам исключительной компетенции общего собрания принятие решения определяется не по числу голосов, а по числу проголосовавших членов товарищества собственников (организации застройщиков).

Для исключения таких диспропорций необходимо законодательно закрепить единый сбалансированный подход к порядку определения кворума и порядку принятия решений. Для этого требуется предусмотреть, что определение кворума и принятие решений осуществляется на единой (общей) базе подсчета количества голосов.

В законодательстве недопустима ситуация, при которой правомочное общее собрание не может принять решение ни по одному из вопросов своей исключительной компетенции. С целью недопущения возникновения такой ситуации целесообразно величину кворума сделать равной числу голосов, необходимому для принятия решения по конкретному вопросу повестки дня. Учитывая, что для принятия решения по разным вопросам повестки дня требуется разное количество голосов (не менее 50%, более 2/3, 100%), кворум должен определяться по каждому такому вопросу исходя из количества голосов, необходимого для принятия решения. Такой подход позволит признавать собрание полномочным не вообще в целом, а в части принятия решения по одному, нескольким или всем вопросам повестки дня.

4.2. Согласно действующим нормам повторное общее собрание правомочно при наличии не менее 25% голосов от их общего количества. При этом минимальное количество голосов для принятия решений общим собранием составляет не менее 50%. Это означает, что правомочное повторное общее собрание может быть не способно принять решения ни по одному вопросу повестки дня.

Для устранения такого перекоса требуется законодательно установить баланс между определением кворума и принятием решений на повторном общем собрании. Представляется, что вслед за уменьшением величины кворума можно соответственно уменьшить и количество голосов, необходимое для принятия решений. При этом можно ограничить перечень вопросов исключительной компетенции, к которым допускается применение такого правила.

4.3. Компетенция собрания уполномоченных членов товарищества собственников в Жилищном кодексе Республики Беларусь определена недостаточно четко, что влечет на практике споры по объему этой компетенции. Для устранения разночтений по данному вопросу необходимо определить компетенцию собрания уполномоченных членов товарищества собственников отдельной нормой (пунктом статьи), содержащей положения, аналогичные положениям пункта 2 статьи 188 Жилищного кодекса Республики Беларусь (этой нормой определена компетенция собрания уполномоченных членов организации застройщиков).

 

  1. В связи с разработкой проекта новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь включить в состав рабочей группы по разработке указанного проекта Чернявскую Ирину Викторовну, председателя правления Союза товариществ собственников и жилищных потребительских кооперативов.

 

 

Резолюция принята 29 июня 2017 года.