По результатам совещания по актуальным вопросам функционирования жилищно-коммунального хозяйства от 05.04.2022 Главой государства в очередной раз заострено внимание на значимость доступности и качества ЖКУ («Услуга ЖКХ — основа качества жизни людей»). Обращено внимание, что «Люди порой не понимают, за что они платят».
МЖКХ поставлена задача выработать в кратчайшие сроки и внести до лета проект НПА по решению проблем:
— необоснованного сбора денег (так называемые «поборы», «необоснованное установление платежей»);
— нерационального использования платежей населения («нецелевое использование отчислений на капитальный ремонт»), касающихся текущего и капитального ремонтов жилых домов.
Мы, товарищества собственников и организаций застройщиков Беларуси (далее – ТС, ОЗ) разделяем озабоченность на справедливое и доступное комфортное проживание в многоквартирных жилых домах наших граждан.
Считаем необходимым, глазами председателей правления донести точку зрения на указанные проблемы.
О поборах
Указом Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 N 461 предоставлено право ТС и ОЗ самостоятельно обслуживать жилой дом.
С принятием Жилищного кодекса Республики Беларусь от 28.08.2012 N 428-З изменился порядок финансирования ТС и ОЗ.
Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З принят ЖК в новой редакции, который, в очередной раз, изменил порядок финансирования ТС.
К сожалению, Союз и Ассоциации не получили должной поддержки широкого охвата по разъяснению изменения порядка финансирования ТС и ОЗ. За последнее время в 2020 проведено ОДНО совместное мероприятие с МЖКХ, но, к сожалению, мы остались без ответов на поднятые вопросы, по остальным — предложения остались без рассмотрения и всеобщего обсуждения, справлялись самостоятельно, акционировавшись внутри общественных объединений, что в итоге дало свои плоды (нет ни предписаний, ни административных протоколов, а обслуживаемые дома не были уличены в деструктивной деятельности, что указывает на эффективную идеологическую работу Союза и ассоциаций с председателями правлений).
Согласно п.1 ст.183 ЖК РБ в ТС и ОЗ управление и содержание общего имущества осуществляется за счет взносов (паевых, вступительных, членских, целевых). При этом, члену ТС или ОЗ не выставляется счет за жилищно-коммунальную услугу по управлению общим имуществом, как это предусмотрено для потребителей-собственников в обслуживаемых домах через государственные уполномоченные лица. По сути, членские взносы аналогичны услуге по управлению общим имуществом, но не обеспечен единый подход включения их в счёт -извещение, что порождает недовольство членов ТС и ОЗ, как «граждан, не получавших возмещения от государства» в отличии от граждан, проживающих в домах государственной формы собственности. Как мы знаем, жилищный фонд не включает в состав частный жилой фонд. Все возмещения распространяются исключительно только на государственный жилищный фонд, что утяжеляет затраты государства. Более того, не равный подход влечет необоснованное (несправедливое) увеличение затрат на формирование отдельного счёт -извещения, затрат по их начислению и обработке. Неоднократные обращения в МЖКХ по вопросу внесения строки взносы в счет -извещение по оплате ЖКУ остались без надлежащей оценки. Вопрос в части взносов поднимался с 2017 года, камнем преткновения стало МЖКХ, которое, до сих пор, не может принять адекватное решение и подтвердить норму законодательства, отраженную в Жилищном кодексе (одна из самых значительных коллизий несовершенного законодательства). Возникает вопрос и у людей к государственным структурам: зачем тогда нужны взносы, считая их поборами и свои недовольства выражают в жалобах, о чем сигналят в вышестоящие структуры (это и входит в 5% от всех обращений в системе ЖКХ).
Кроме того, целевые взносы направляются на дополнительное финансирование работ и мероприятий на объекты, обозначенные Главой государства 05.04.2022 «благоустройство территорий, порядок во дворе и подъезде, обеспечение инвентарем, посадочным материалом людей». ТС и ОЗ уже успешно выполняют эту задачу на протяжении длительного времени, экономя государству внушительные суммы на протяжении многих лет. Действующее законодательство в части содержания и благоустройства придомовой территории определяет финансирование за счет бюджета, что влечет недовольство членов ТС и ОЗ, на которых возлагается финансовое бремя в отличие от потребителей ЖКУ в домах, находящихся на обслуживании коммунальных предприятий (далее – КУП). Мы неоднократно поднимали этот вопрос в МЖКХ, на что до настоящего времени не получили ответ и не увидели в утвержденных нормах законодательства механизма финансирования содержания и уборки придомовой территории, обслуживаемых ТС и ОЗ. Очевидно то, что и в этой части есть пробелы, которые никто не спешит исправить. ТС и ОЗ взяли на себя обеспечение за свой счёт благоустройство территории, не прося возмещений из бюджета, составляя государству экономию средств бюджета. Все это понимают, но никто не пытается исправить и внести механизм в НПА. Как мы видим, ещё одна значимая коллизия законодательства.
Разница тарифов с фактически выставленными счетами производителей услуг несет убытки, которые покрываются указанными выше взносами без каких-либо взоров на бюджет (например, работа ТС и ОЗ только в одном районном центре позволяет сэкономить свыше миллиарда рублей ежегодно). Разница между тарифами за электроэнергию, санитарное содержание ложатся на плечи жильцов, что неоднократно сообщалось и в МЖКХ, но и здесь нет надлежащей оценки. Мы покрываем все экономически обоснованные затраты, экономя бюджет государства.
Вопрос, зачем было дробление тарифа на техническое обслуживание (далее — ТО) путем выделения услуги на управление общим имуществом, это глупейшая ошибка. Яркий пример, не покрываемых ТО фактически обоснованных затрат (увеличения убытков) в ТС и ОЗ, которые могут покрываться только взносами. Члены ТС недовольны, что ТО уменьшилось, а убытки пропорционально выросли и государство их не компенсирует в отличие от домов обслуживаемых КУП. МЖКХ начав такую работу, как обычно, не довела задумку до экономической целесообразности, не подумав опять-таки про ТС и ОЗ. Зачем снижать тариф на техническое обслуживание для ТС и ОЗ. Не продуман механизм. Мы свойственны считать, что умышленно под удар поставлены ТС и ОЗ, хорошо понимая, что снижение тарифа на ТС отразится на ТС и ОЗ. Наши вопросы на сей счет остались как всегда без внимания.
Можно считать, что растет финансирование жильцами в домах частной формы собственности, обслуживаемом ТС, образовавшихся убытков от разницы тарифов и фактических расходов. А в государственном фонде убытки покрываются государством, где потребитель по сути экономит и датируется государством. Как смотреть члену ТС на двойные стандарты и чем он хуже потребителя ЖКУ, обслуживаемого КУП с субсидированием? Конечно писать жалобы, что составляет 5 % обращений.
Важным элементом в работе ТС и ОЗ является полное выполнение норм Указа Президента Республики Беларусь от 29.08.2016 № 322 «О предоставлении безналичных жилищных субсидий», что гарантирует соблюдение принципа доступности ЖКУ для социально уязвимых групп населения.
Союз четко чувствует жесткое требование Главы государства по сохранению рабочих мест с учетом высокой производительности. На данный момент более 50 тыс. работников (не говоря про семьи) задействованы в обслуживании частной формы собственности ТС и ОЗ. Считаем, пагубным шагом введение института государственного заказчика в отношении жилого фонда, обслуживаемого ТС и ОЗ, как способствующего увеличению безработицы при высвобождении рабочей силы ТС и ОЗ от выполнения работ по дому самостоятельно.
20 летний период совершенствования управления жилищным фондом показал экономическую эффективность принятого Главой государства решения о снижении участия государства в данной сфере, чтобы инициатива МЖКХ о доминировании (монополии) государственного заказчика, уполномоченного лица вновь поставило бюджет в затянутое состояние и подготавливало почву недовольства от полноты и качества ЖКУ с учетом неэффективного управления организациями системы МЖКХ во все времена и уровнем и полнотой специалистов в системе МЖКХ (по сути организации системы МЖКХ не обладают ни трудовыми ресурсами, ни финансовой устойчивостью). ТС и ОЗ зарекомендовали себя эффективным менеджером надлежащего управления частного самоуправления.
Неэффективным является политика масштабирования назначения уполномоченного лица в домах, принявших решение о выборе способа управления – товарищества собственников (в нарушения норм ЖК повсеместно «рейдерским захватом» с использованием административного ресурса «выдавливаются» председатели правлений в домах, имеющих арендаторов (нежилые помещения)).
Председатели правлений считают необоснованным выпады МЖКХ в адрес ТС и ОЗ о наличии поборов. Так, согласно п.6 ст.183 ЖК разногласия по вопросам внесения взносов рассматриваются правлением организации собственников, общим собранием (собранием уполномоченных) членов организации собственников, а в случае не достижения согласия по этим вопросам – судом (построена достаточна четкая структура регулирования законности установления взносов). Полагаем, что данная норма коррелирует с институтом обращений (их учетом, верностью аналитических материалов для принятия управленческих решений).
О нецелевом использовании
Органы управления ТС и ОЗ следят за выполнением норм законодательства по целевому использованию средств, в том числе отчислений на капитальный ремонт.
В отличие от домов, находящихся на обслуживании КУП, объем средств на капитальный ремонт полностью вносится, имеются на счетах ТС, контролируются как правлением, так и ревизионной комиссией. Более того, данный вопрос находится на постоянном контроле местных органов власти, чего нет в домах, обслуживаемых КУП. Кроме того, недостаточность средств может быть восполнена взносами, что не скажешь о домах, обслуживаемых КУП. Полагаем, что аккумулирование средств на спец-счетах местных органов власти является не чем иным как скрыть попустительство (недостаточную работу по обслуживаемым домам КУП) при контроле за полнотой отчислений. В ТС и ОЗ 0% задолженностей по отчислениям на капитальный ремонт, как достижением (в допустимых рамках) считает МЖКХ уровень задолженности в 3%. Многие считают, что «Охота» МЖКХ за средствами членов ТС и ОЗ под намерением положить в «один котел» как мина замедленного действия по снижению платежной дисциплины среди членов ТС в будущем и еще одно подтверждение неэффективного менеджмента в системе МЖКХ.
Рачительная работа (работа как хозяина) ТС и ОЗ указывает на правильность принятого Главой государства решения — право ТС и ОЗ самостоятельно обслуживать жилой дом (Указ Президента Республики Беларусь от 09.10.2013 N 461). Рационально используемые трудовые ресурсы (совмещение нескольких трудовых функций в одном лице: бухгалтер, экономист, кадровик, секретарь; вахтер, энергетик, теплотехник, инженер по охране труда, ответственный за пожарную безопасность, главный инженер, прораб и пр.) в ТС и ОЗ существенно снижает издержки для членов ТС и ОЗ по фонду оплаты труда в отличие от организаций ЖКХ, датируемых из бюджета на постоянной основе, при этом еще имеются и признаки коррупционной направленности на бюджетные средства. Председатели правлений в условиях жесткой экономии выполняют свои функции в полной мере и надлежаще. Союз держит руку на пульсе во всех отношениях, связанных с деятельностью ТС и ОЗ, защищает имущественные интересы ТС и ОЗ, что предусмотрено Жилищным законодательством.
В ТС и ОЗ налажена работа с членами (ведется прием не только в приемные дни и рабочее время, незамедлительно решаются вопросы с жителями – день в день).
Председатели правления системно получают обратную связь от членов ТС и ОЗ и видят убежденность в потенциале работы ТС и ОЗ при самостоятельном обслуживании.
Председатели правления четко руководствуются задачами по обслуживанию и содержанию жилых домов и не помышляют о расхлябанности не только в отношении себя, но и работников ТС и ОЗ (нет фактов алкогольного опьянения, хищений среди работников – идет жесткий отбор по моральным и деловым качествам). В домах присутствует стабильная политическая ситуация (без шараханья вправо-влево). Союз и председатели правления положительно относятся к государственным и общественным институтам, конституционному строю, выступают за порядок управления и общественную безопасность. Председатели правления на своих рабочих местах не проявляют антигосударственных действий, не участвуют в митингах и других мероприятиях. Работают в данном направлении с собственниками. Имеются неправильные действия некоторых единичных председателей, но мы считаем, что по единичным случаям не стоит сравнивать достойную работу председателей правления нашей страны.
О недостатках
Порядок согласования на должность председателя правления не всегда выполняется администрациями районов, например, согласование до окончания полномочий действующего руководителя иначе как самоуправство и превышение полномочий, что порождает споры и разногласия в ТС и ОЗ. Получается, администрации районов согласовывают кандидатов на этапе работы ещё действующего председателя правления. Кандидат, получивший согласование сразу же внедряется в ТС и требует передачу дел от действующего председателя правления без наличия трудовых отношений новоиспеченным согласованным претендентом; процедуры согласования не имеют единого подхода по стране – где-то собеседование, разные запрашиваемые пакеты документов. В столице своя системы согласования, в регионах другая, как так может быть, если у нас одно законодательство. Нет контроля над администрациями, часто встречаются решения вразрез с законодательством. Хочу с такой стороны посмотрю, хочу с другой стороны посмотрю. Так нельзя, требования должны быть для все одинаковые. Дыра в законодательстве, которая требует незамедлительного участия в корректировке норм законодательства.
Также, вызывает обеспокоенность, что характеристика, деловая репутация претендента не является аспектом, влияющим на согласование. Союз полагает, что здесь кроется серьезный недостаток и требует правового регулирования. Имеются случаи, когда члены правления доносят администрациям о репутации претендента, предоставляют документальные доказательства, но администрации не принимают во внимание данные факторы и по заявительному принципу согласовывают претендента, нанося ущерб в данной части ТС и ОЗ.
Правление и ревизионная комиссия нуждаются в реформировании (необходимо предоставить право вхождения в эти органы не только членов ТС, но и третьих лиц с учетом предъявленных к ним требований по образованию), т.к. их функция контроля за руководителем должна иметь специальную подготовку.
Союз готов подставить свое плечо государственным органам и плодотворно работать на благо собственников страны, делится эффективными практиками управления общим имуществом с КУП, местными органами власти, МЖКХ:
— согласны стать инициаторами снижения нагрузки на государственные структуры в части обращения граждан (участвовать в их рассмотрении и эффективном реагировании);
— готовы взять на себя ведение реестра председателей правлений (закрепить за Союзом ведение реестра председателей);
— участвовать в согласовании кандидата на должность председателя правления в местных органах власти.
Предлагаем сформировать рабочую группу по вопросам деятельности ТС и ОЗ для конструктивного диалога и принятия управленческих решений в поставленной Главой государства задаче — выработать в кратчайшие сроки и внести до лета проект НПА по решению проблем.
С уважением,
Председатель правления
И.В. Чернявская
Рабочая группа Союза ТС и ЖПК.
Составлено:
20.04.2022